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부동산정보

오세훈표 규제 완화책 어떻게 나올 것 인가

관리자 2021-05-24 10:08:18 조회수 223

24일 서울시에 따르면 오 시장은 지난주 취임 한 달을 맞아 진행한 간담회에서 "재개발에 대해 최근 지나치게 억제 위주의 정책이 펼쳐져 온 게 사실"

이라며 "몇 가지 활성화 대안을 모색하고 있고 일주일 내지 열흘 내에 정리될 것"이라고 말했다.

 

서울시는 재개발 활성화 방안을 미리 마련해놓고, 부동산 가격 급등을 억제할 추가 규제 발표에 맞춰 발표 시점을 조정하겠단 방침이다.

 

재개발 활성화 방안으로는 '주택 개발의 복병'으로 꼽혔던 주거정비지수제 수선이 우선 꼽힌다. 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입된 

정비지수제는 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 까다롭게 판단하면서 사업 문턱을 높였다. 거기다 점수도 100점 만점에 70점 이상을 요구하며, 

시장에선 사실상 '재개발 차단' 방침으로 불렸다.

 

그중에서도 '노후도'가 가장 큰 장애물로 지적돼왔다. 30년 이상 건물 수가 전체의 3분의 2 이상인 동시에 연면적 60% 이상을 만족해야 하는데,

'연면적' 기준이 들어오면서 사실상 사업이 차단됐단 것이다. 재개발이 중단된 지역에는 신축 빌라가 속속 들어서는데, 빌라 하나 만으로도 

단독주택 여러 개의 연면적을 차지해 기준 만족이 어렵다.

 

성북5구역도 최근 연면적 기준에 가로막혀 공공재개발에서 탈락했다. 빌라 몇 곳만 들어섰을 뿐 기반시설은 변한 것이 없는데, 빡빡한 기준으로 

기회가 박탈된 것이다. 이에 정비지수제를 손봐 연면적 기준을 폐지하거나 연면적을 대지면적으로 바꿔야 한다는 지적이 계속돼왔다. 

신축 건물을 고려해 토지 등 소유자 동의율을 낮추잔 의견도 있다.

 

정비지수제를 손 봐 신규 지정 구역을 늘리고, 사업 여건까지 개선할 것이란 전망에 무게가 실린다.

이에 오 시장이 후보 시절 공약한 제2종 일반주거지역 7층 규제 폐지도 점쳐진다. 서울시는 지난 2월 양천구 목동 가로주택정비사업에서 처음으로

7층 제한인 층수를 10층까지 완화한 바 있다. 지금은 일정 조건을 만족해야 규제 완화 인센티브를 받을 수 있지만, 해당 규제를 완전히 폐지하면 

민간 재개발도 활성화될 수 있다는 전망이 나온다. 인허가 간소화 추진도 예상된다.


서울시는 '당근'인 재개발 활성화 방안과 함께 부동산 가격 급등을 잡을 '채찍'인 추가 규제책도 내놓을 예정이다. 오 시장은 간담회에서 "비정상적인

거래나 가격 급등에 대해선 좀 더 강력한 규제를 적용하겠다는 의지에 대해 국토부와 서울시가 함께 논의한 결과를 조만간 내놓을 수 있을 것"이라고

밝혔다.

 

오 시장이 예고한 '강력한 규제'로는 재건축 조합원 지위 양도 기준을 강화하는 내용이 우선 거론된다. 서울시는 지난달 국토부에 투기과열지구 내 

재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 정비구역 지정 때부터 앞당기는 내용을 담은 '도시 및 주거환경 정비법'(도정법) 개정을 건의한 바 있다.

현행 도정법에 따르면 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합 설립 인가된 뒤에는 일정 기준 외에는 조합원 지위를 사고팔 수 없다. 이에 조합 설립 

이후에는 거래가 줄어드는 효과가 있었다. 다만 압구정 현대 7차 아파트 '80억원' 신고가 거래와 같이 조합 설립 직전에 거래가 몰리며 집값이 과열

되는 경우가 많았다.


서울시는 이 시점을 '정비구역 지정일 이후'로 지정해 재건축 초기 단계부터 투기 수요를 최대한 막겠단 계획이다. 규정이 강화되면 현재 이뤄지고

있는 조합설립 직전 거래에 제한을 둘 수 있어 재건축 아파트 시장을 다소 진정시킬 수 있다고 서울시는 판단하고 있다. 일각에서는 실거주 요건

강화도 거론된다.

다만 재개발 활성화 및 재건축 규제 모두 일부 부작용이 예견되는 상황에서 세심한 조율이 필요하단 지적이 나온다.

우선 재개발 활성화에 대해서는 과거 뉴타운 열풍이 불어닥쳤을 당시 부작용이 다시 거론된다. 당시 이주 난민 문제가 속출했을 뿐만 아니라

일각에선 철거용역과 주민 사이 다툼으로 인명 사고까지 발생한 바 있다. 재건축 시장과 마찬가지로 개발 호재를 노린 투기 세력이 유입될 가능성도 

커 활성화와 규제안까지 동시에 마련해야 할 필요성도 제기된다.